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关于我县土地储备工作开展情况的调查报告

作者:湘阴人大    文章来源:本站原创    点击数:81    更新时间:2015/7/9

(201577)

 

主任,各位副主任,各位委员:

 

按照县人大常委会2015年工作要点的安排,4月中旬至5月下旬,我委在县人大常委会张跃进副主任的带领下,先后深入到县国土局、土地储备中心、规划局、城市建设投资公司、房产局、财政局、工业园、袁家铺镇以及部分收储土地现场,通过查阅资料、座谈走访、实地察看等形式对我县土地储备工作开展情况进行了深入细致的调查,调查前还委托县审计局对土地储备中心的财务账目进行了专项审计,现将调查情况综合汇报如下:

 

一、土地储备基本情况

 

1、土地储备经营情况。20096月土地储备中心成立以来,共收储土地14712318.4亩,出让土地127宗,面积9360.8亩,成交价250649万元。其中出让给工业园、轻工业园、金龙新区、远大、顺天、物流园、凯佳、青龙湖等工业休闲用地51宗,面积7706.8亩,成交价132414万元;储备中心出让商贾居住用地76宗,面积1654亩,成交价118235万元,其中上缴财政88617万元,待收地价款14429万元,用于收储15189万元。

 

2、土地储备中心资金来源及使用情况。截止2014年底,土地储备中心资金来源合计为53470.11万元。其中:1、借款7653.2万元。2、划拨土地收入6681.96万元。3、财政返还金龙新区、工业园区项目款2388.45万元(应付款)。4、土地出让金未缴财政15189万元。5、项目垫资款21557.5万元。资金使用共计53483.92万元。其中:1、收储项目成本51003.88万元。2、其他应收款2480.04万元(其中垫付工业园报批费880.04万元,借给国资局1100万元、文体广场400万元、工业园100万元)。

 

3、县财政局提供的20102014年全县土地出让收支情况。

 

土地出让金收入189057万元,除去土地成本114183万元,实现土地收益74874万元。用于:1、重点项目优惠51779万元。2、工作经费316万元。3、改制企业返还1215万元。4、重点项目支出20850万元。5、上解支出424万元。6、其他支出288万元。(20092015年未统计在内)。

 

4、目前土地储备情况。到目前为止共计储备土地2957.61亩,已投入收储成本22593.05万元,完成征地拆迁550.61亩,拆迁房屋7315742.8平方米,已批回土地1792.4亩。现在可以挂牌出让的净地4550.61亩。据测算,所有储备土地要达到基本具备净地出让条件还需投入资金78156.9万元,拆迁房屋450112500平方米。预计全部出让后可解缴土地出让金197890万元,实现土地收益99940万元。

 

二、我县土地储备所做的主要工作及成效

 

县土地储备中心于20096月挂牌成立以来,在储委会的正确领导下,通过积极探索,结合外地成功经验,在土地储备制度建设和土地收购、储备、出让等方面做了大量的工作。到目前为止,我县土地储备制度的基本框架已经确立,土地储备的各项工作得到了长足发展,城市的土地资源利用效率明显提升,主要表现在以下几个方面:

 

(一)、完善了土地储备内部管理机制。在土地处置、成本核算、财务管理等方面形成了一系列较为完善的规章制度。土地处置方面实行先由相关部门会审拿出初步意见,报县政府办公会议或储备委员会领导集体研究确定底价的制度。成本核算方面由财政工作人员组成的独立的成本核算办公室负责,并完善了相关的申报审批模式。财务管理方面落实了“收支两条线”的要求。

 

(二)、规范了土地一级市场。我县土地储备中心成立后,根据《土地储备管理办法》及相关法律法规的规定,先后出台了《湘阴县土地储备管理办法》、《湘阴县土地储备委员会土地收储管理办法》、《湘阴县土地储备委员会土地出让管理办法》等一系列办法和制度。明确规定政府控制土地一级市场,由土地储备中心一家对土地的收购、储备、出让等进行具体操作,在管理上实现“一个口子进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”,在全县形成了一个思路管地、一个模式征地、一条途径供地的机制,实现了土地资源由粗放型管理向节约集约化经营管理模式的转变。

 

(三)、增加了政府的土地收益。通过运行土地储备制度,控紧土地一级市场的供地“闸门”,我县土地收益明显增加,2009年以来共实现土地收益88617万元。

 

(四)、保证了重点工程建设用地需求。土地储备制度运行以来,从收储的土地中划拨了总面积为691.04亩共计19宗土地用于重点工程建设。如县人民医院、检察院、法院、民政康复医院等项目建设用地都属划拨用地。

 

 

三、存在的问题

 

(一)、用于土地储备的资金运营困难。《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综【200717号)第五条明确规定了土地储备资金主要来源:一方面是财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入和国有土地收益基金中安排,另一方面就是按照国家有关规定举借银行贷款。但在实际运作时却步履艰难。一是财政困难。有点土地收益也只能用于重点工程建设,还难以建立国有土地收益基金,财政无法安排专项资金用于土地收购储备。二是银行贷款难。储备中心成立以来,仅从华融湘江银行贷款13600万元,其中20124000万元,20133600万元,20146000万元。目前,银信部门对于放贷要求高、审核严,土地储备申请贷款难度大。由于以上原因造成土地储备资金运营相当困难。从审计情况看,我县收储项目成本51003.88万元中除部分借款外主要来源是占用土地出让金15189万元和项目垫资款21557.5万元。                       

 

(二)、储备土地的前期开发较为滞后。2007年国土资源部提出改变原有毛地出让,实行净地出让后,土地储备机构承担的前期开发任务十分繁重,而前期开发的质量和效率又直接影响供地价格和供地时间。《土地储备管理办法》第十八条明确规定:土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发,使之具备供应条件。但我县储备土地前期开发工作较为滞后。据调查,我县累计库存的储备土地绝大部分还没有进行前期开发,离具备最起码的“三通一平”的供应条件还差距甚远。部分已经出让地块由于水、电、路等基础设施建设滞后,开发商拿到地后迟迟不能动工,如20133月出让原冶炼厂地块40.25亩,由于地下管网不配套,前期开发滞后,直到现在还没有动工建设,这种现象影响了开发商投资的积极性,为土地市场的健康发展带来了一定的影响。

 

(三)、遗留问题处理还不到位。一是预供地问题。2007年以前,由于城市建设速度相对过快而土地管理模式相对落后,造成城建投及各建设指挥部多头供地,预约供地。近几年来,随着土地储备制度的建立和运行,相当一部分预供地麻纱问题得到妥善处理,但还有部分预供地由于时间跨度大,私底下几易其主,没有完成征地拆迁,无法动工建设,既影响了城市形象,又影响了土地储备,为土地市场的良性发展埋下了隐患。据调查,城建投签约的预供地还有7宗共计229.13亩未处置,这些预供地供地价款共计2967.15万元,项目方已付购地款2155万元,都是2007年前签约的,到目前为止,还有124.13亩地未征回,85栋房屋,35栋杂屋,两家家具厂,一家大米加工厂未拆迁。据测算,完成征拆预计还需要资金1.35亿元。最早的新城超市项目签约时间为20021018日。二是土地纠纷问题。随着用地需求的增加,土地收储工作的不断推进,暴露出来的土地纠纷也逐渐增多。有的土地权属不清,有的存在征地纠纷。这些问题主要是由于过来的土地管理模式粗放,有些矛盾和问题处理不及时造成的。如湘水芙蓉城西侧一宗土地39.7亩,20133月经挂牌出让卖给了岳阳市艳阳天置业有限公司,后来发现2006年存在个人非法征地4.68亩的问题,导致出现上访事件,现由于麻纱问题没有处理好,工程无法动工建设。三是拆迁户安置问题。土地储备中心成立后,县人民政府相继出台了有关征收、拆迁补偿安置、收储、出让等一系列制度和办法,但在实际操作过程中,由于地域条件、时间跨度、政策调整等因素的影响,拆迁后安置工作难以顺利推进。如人民医院和湘水芙蓉城项目,安置用地已经规划好,但报批受制约,地一直没有批回,安置基地无法动工建设。一方面等待安置的户主意见大,对后续的土地收储有影响。另一方面土地储备中心又要支付高额的安置过度费。过度费按岳政发(200916号文件第一年每户6000元,第二年每户12000元,第三年以上每年每户18000元的标准发放,大大增加了收储成本。据储备中心财务提供的数据显示,20102014年,因194户次未安置到位共支付安置过渡费237.84万元。如今年还不能安置妥当,2015年还将支付安置过渡费161.24万元。

 

四是土地储备制度运行中存在一些不容忽视的问题。一是土地储备跟着项目走。在收储土地的过程中,由于受资金瓶颈的制约,很难实现真正意义上的成片收储、滚动开发。导致收储跟着项目走、需要项目垫资进行土地收储。据调查反映,土地储备库存的2957.61亩土地共投入收储成本22593.88万元,其中项目垫资款就有7794.3万元。如石塘九州生态园收储土地170亩,项目垫资3400万元。二是没有全面落实净地出让。据反映,201310月出让长岭路以南一宗土地,面积10.54亩,因城建投修旭东路北延线征地,有一亩多地未征收到位,储备中心没有与城建投对接,导致出让后群众意见大,后经多方协调问题才得以解决。

 

四、几点建议

 

(一)、要进一步规范土地收购储备资本金的运营。县人民政府及相关部门不仅要及时指导和监督土地收购储备机构及时收回土地出让金,更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资金筹措和投放工作。一是要解决好运营资金困难的问题。县人民政府要根据目前土地储备的实际情况,从土地出让收入中划出一定比例资金建立国有土地收益基金专项用于土地收购储备,还要投入一定数量的财政资金或帮助拓展融资渠道,争取信贷支持,切实解决好土地储备受资金瓶颈制约的问题。二是要规范资金的运营模式,严格实行“收支两条线”。过来,人民医院、检察院、法院、民政局等划拨用地由于政府给部门的优惠政策没有落实,导致部门欠缴土地出让收益3854.8万元,县人民政府及财政部门要及时将土地收储成本、土地储备中心垫付到重点工程项目建设的资金返还给土地储备中心,另外,财政应将土地储备工作人员经费和工作经费足额纳入预算并及时拨付到位,防止土地储备中心挤占收储专项资金用于工作经费的违规现象发生。

 

(二)、要进一步建立健全土地储备的各项制度。一是要进一步建立健全土地储备的计划管理制度。县人民政府及土地储备的相关部门要根据湘阴的经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况编制好年度土地储备计划。特别是当前经济下行压力加大,房地产市场不景气带来土地市场疲软的情况下要更加注重科学合理确定收储土地的规模。二是要进一步建立健全土地征收、拆迁补偿和合理安置制度。要规范各建设指挥部在征地拆迁过程中的补偿标准,在征收土地的过程中既要考虑发挥乡镇、村(社区)的主体作用,又要防止同一项目出现征地拆迁补偿标准不统一的问题。对由于土地收储征地拆迁后还没有安置的对象,县人民政府要尽快研究安置办法,国土部门要抓紧安置基地土地报批工作,加速推进安置房的建设,切实保障被征地农民的合法权益。三是要进一步建立健全收储土地的前期开发制度。对储备土地的前期开发要合理规划,适当开发,使之具备供应条件。前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的,要按照有关规定,通过公开招标方式选择工程实施单位。四是要严格土地出让收益管理。县人民政府要认真落实好《湖南省国有土地使用权出让收支管理办法》(湘政办法[2015]1号)第十一条规定:“不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等名义减免土地出让收入,实行‘零地价’,甚至‘负地价’,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入”。

 

(三)、要进一步加大遗留问题的处置力度。县人民政府要把土地遗留问题的处理摆上重要议事日程。一是要加大预供地的处置力度。要组织专门班子对城区范围内所有的预供地进行一次全面的摸底造册,对每一宗预供地都要明确处置方案,土地使用权该收回的要坚决予以收回,应由政府负责启动征地拆迁的要尽快启动。二是要抓紧处理土地纠纷问题。县土地储备中心要对近几年收储和出让的每宗土地进行认真排查,发现问题及时处理,真正实现净地出让,减少土地出让后的麻纱。三是要加快推进安置房的建设。县人民政府及国土部门要抓紧与省、市协调衔接,尽快办理好安置用地的报批手续,加快推进安置房的建设,力争尽快把被征地拆迁群众安置好。

 

(四)、要进一步加强土地储备的基础工作。一是要按照市编办[2012]105号文件已经批准的将土地储备中心升格为副科级事业机构并落实好编制和人员。二是要抓好土地储备工作人员的业务知识培训,全面提升土地储备工作人员的业务素质和工作水平。三是要完善土地储备工作的奖励机制,要考虑土地收储过程中征地拆迁工作难做,土地储备工作人员经常要加班加点做工作的特殊性,适当给予一定的奖励。

 来源:湘阴人大网